Processo nº: 1008558-47.2021.8.26.0053Classe – Assunto Procedimento Comum Cível – Anulação de Débito Fiscal Requerente: Companhia Zaffari Comércio e Indústria Requerido: PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO Juiz(a) de Direito: Dr(a). Marcos de Lima Porta
SENTENÇA
Vistos.
Companhia Zaffari Comércio e Indústria ajuíza ação civil pelo procedimento comum em face de PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO.
Alega em síntese, que é pessoa jurídica de direito privado, titular e proprietária do imóvel situado nesta cidade, neste estado, localizado à Rua Palestra Itália, nº 500, Água Branca, São Paulo-SP (BOURBON SHOPPING), (antiga Rua Turiassu 2100), inscrito no cadastro de contribuintes sob o nº 022.086.0192-0, e que analisando os critérios de cobrança do IPTU identificou a existência de vícios nos lançamentos relativos ao padrão de construção de sua área, e entende que o imóvel deve ser enquadrado no Padrão 4-B e não no Padrão 4-E como lançado pelo requerido.
Sustenta, pois, que o enquadramento realizado pela Prefeitura como padrão 4-E, é equivocado, pois carece de qualquer respaldo fático e jurídico, majora indevidamente e absurdamente a base de cálculo do imposto, pois altera para maior o valor unitário do metro quadrado de construção do imóvel.
Diz, ainda, que a Municipalidade aplicou o fator de obsolescência 0,9300 sendo que no seu entender o correto seria aplicar o referido fator de 0,89 para o exercício de 2021. Quer, pois, a procedência da ação para anular definitivamente o lançamento relativo ao exercício 2021, ante a adoção de critério incorreto na classificação do padrão de construção do imóvel/idade de titularidade da Autora/Requerente, nos termos do artigo 15, caput da Lei 10.235/86, o que implicou no aumento exagerado do tributo.
A liminar foi deferida.
O requerido foi citado e apresentou contestação. Em síntese, alega serem descabidas as alegações feitas e pugna pela improcedência do feito.
Houve réplica.
No saneador foi determinada a realização de perícia técnica, com a juntada do laudo às fls. 1380/1682 com esclarecimentos às fls. 1796/1811.
Juntada de parecer de assistente técnico da autora às fls.
1704/1717 e da requerida às fls. 1720/1757 e fls. 1824/1832.
Em alegações finais, as partes reiteraram suas posições já conhecidas.
É o relatório.
Decido.
Trata-se de ação em que a autora enseja a nulidade do lançamento relativo ao exercício 2021, ante a adoção de critério incorreto na classificação do padrão de construção do imóvel/idade de titularidade da autora, bem como, do fatos de obsolescência.
Alega que o Padrão 4-E, atribuído ao imóvel é equivocado, pois a “ÁREA PREDOMINANTE” da construção corresponde às “alas simples” com 61,68 % em relação à metragem construída total, concluindo- se que a edificação em tela possui a correta classificação “Tipo 4 Padrão B” e não “Tipo 4 Padrão E” como enquadra e lança a Municipalidade para cálculo do valor venal (fl. 3).
Para o fator de obsolescência, a autora afirma que o correto seria aplicar o 0,89 e não 0,94 como aplicado pela Municipalidade.
Pois bem.
No Município de São Paulo, a forma de cálculo do valor venal dos imóveis está prevista na Lei Municipal nº 10.235/1986, que assim dispõe acerca dos imóveis edificados:
Art. 11 A construção será enquadrada em um dos tipos e padrões previstos na Tabela
V, e seu valor venal resultará da multiplicação da área construída bruta pelo valor unitário de metro quadrado de construção, constante da Tabela VI, e pelo fato de obsolescência, constante da Tabela IV.
Art. 12 – A área construída bruta será obtida através da medição dos contornos externos das paredes ou pilares, computando-se também a superfície das sacadas, cobertas ou descobertas, de cada pavimento.
(…)
Art. 14 – Para os efeitos desta lei, as obras paralisadas ou em andamento, as edificações condenadas ou em ruína, as construções de natureza temporária e as construções, de qualquer espécie, inadequadas à sua situação, dimensões, destino ou utilidade, não serão consideradas como área construída.:
Art. 15 – O valor unitário de metro quadrado de construção será obtido pelo enquadramento da construção num dos tipos da Tabela V, em função de sua área predominante, e no padrão de construção cujas características mais se assemelhem às suas.
- 1º Nos casos em que a área predominante não corresponder à destinação principal da edificação, ou conjunto de edificações, poderá ser adotado critério adverso, a juízo da Administração.
- 2º Para fins de enquadramento de unidades autônomas de prédio em condomínio em um dos padrões de construção previstos na Tabela V, será considerada a área construída correspondente à área bruta da unidade autônoma acrescida da respectiva área da garagem, ainda que esta seja objeto de lançamento separado.
- 3º A unidade autônoma poderá ser enquadrada em padrão diverso daquele atribuído ao conjunto a que pertença, desde que apresente benfeitorias que a distingam, de forma significativa, das demais unidades autônomas.
Art. 16. A idade de cada prédio, para aplicação do fator de obsolescência de que trata a Tabela IV, corresponderá à diferença entre o exercício a que se refere o lançamento tributário e o ano do término da construção ou, quando anterior, o de sua efetiva ocupação.
- 1º A idade de cada prédio será:
(..)
II contada a partir do ano da conclusão da reforma, quando esta for substancial. (..)
- 4º Quando o acréscimo de área edificada em imóvel residencial resultar da construção de abrigo para veículos ou de piscina, não será alterada a idade do prédio.
- 5º No resultado do cálculo da idade da edificação será desprezada a fração de ano.
Art. 17 – O valor venal de imóvel construído será apurado pela soma do valor do terreno com o valor, da construção, calculados na forma desta lei.
Assim, para a aferição do valor venal do imóvel devem ser considerados o padrão construtivo, a área e o fator de obsolescência, que é calculado em função da idade do prédio.
O laudo pericial realizado sobre o crivo do contraditório, discutiu o caso e concluiu: (fls. 1447):
- CONCLUSÃO:
Em vista dos elementos coletados e analisados, em função das constatações, informações e observações coletadas no local, pode-se inferir que:
- quanto ao padrão construtivo, de acordo com a Tabela V da Lei Municipal nº 10.235/1986, apurou-se que o imóvel classifica-se no Tipo 4 Comercial Vertical, Padrão de Construção “B”, e não “E” como consta no lançamento do Imposto Predial e Territorial Urbano IPTU, exercício de 2.021.
Dos Valores calculados no Laudo pericial
- Valor venal do imóvel:
VI = R$ 517.275.783,40 (quinhentos e dezessete milhões, duzentos e setenta e cinco mil, setecentos e oitenta e três reais e quarenta centavos) para o exercício de 2021
- Valor do Imposto a pagar:
VImp = R$ 9.828.239,88 – exercício de 2021 (nove milhões, oitocentos e vinte e oito mil, duzentos e trinta e nove reais e oitenta e oito centavos). (…)
Com as correções efetuadas tem-se o seguinte quadro resumo para o contribuinte nº 022.086.0192-0:
E, em esclarecimentos, às fls. 564/566 o perito consignou (fls. 1810/1811):
- CONSIDERAÇÕES FINAIS:
Das análises efetuadas neste Laudo de Esclarecimento, ratifica-se se que a área predominante da construção é constituída pelo padrão “B”.
Retifica-se os cálculos do fator obsolescência que para o ano de referência de 2021, a idade do imóvel é de 11 anos, o que implica um fator de obsolescência de 0,91. Deste modo, o valor do imposto a pagar:
- Valor do Imposto a pagar: VImp = R$ 9.908.000,80 – exercício de 2021 (nove milhões, novecentos e oito mil e oitenta centavos
Nesse contexto, conforme constatado pelo perito, com fundamento nos critérios legais estabelecidos para a atribuição do padrão da construção do imóvel, impõe-se a atribuição do Padrão “B” ao imóvel da autora.
Isso porque, nos termos da Lei Municipal nº 10.235/86, art. 15” O valor unitário de metro quadrado de construção será obtido pelo enquadramento da construção num dos tipos da Tabela V, em função de sua área predominante”.
A perícia nesse ponto consignou (fl. 1799):
(…) por ser um imóvel de grandes dimensões, as áreas foram classificadas em dois padrões construtivos distintos dos pavimentos e setores, que podem ser classificados como Padrão “E” – “áreas nobres” e Padrão “B” – “áreas simples”.
As áreas internas das lojas, saguões, hipermercado, salas de cinema, teatro, praça de alimentação, corredores de circulação dos consumidores, sanitários dos consumidores, áreas administrativas do shopping, hall´s de acesso dos consumidores, prédio anexo do restaurante McDonald’s (pavimento térreo), entre outros, possuem Padrão de Construção “E”.
As áreas de estacionamento, garagem, áreas técnicas, casas de máquinas, docas, depósitos, alguns mezaninos, rampas, escadarias e corredores de serviço, áreas de apoio ao hipermercado, depósitos, rotas de fuga), entre outros, possuem Padrão de Construção “B”.
Assim, a partir da avaliação e quantificação de tipos e padrões de construção dos pavimentos e setores do imóvel, verificou-se que a predominância das áreas de estacionamento e garagem, áreas técnicas, etc referentes ao Padrão de construção “B“ que está presente em 61,74% da área total construída do imóvel, enquanto o Padrão de Construção “E” representa 38,26% da área total construída do imóvel.
(…)
Assim, da análise técnica, para o cálculo do IPTU, a área construída predominante do imóvel, é a denominada “área simples” Padrão de Construção “B”, pois apresenta o maior percentual relativo à área total construída.
Em relação ao fator de obsolescência o fator encontrado pelo perito judicial demonstra que o lançado pela Municipalidade também padece de erro.
Assim, verifica-se que restaram demonstrados vícios no lançamento aptos a ensejar a sua anulação.
Nesse sentido, o E.TJSP julgou:
APELAÇÃO CÍVEL Ação Anulatória de Débito Fiscal c.c. Repetição de Indébito IPTU dos exercícios de 2014 (meses de outubro e novembro) a 2019 Pretensão autoral de que o imóvel seja enquadrado no padrão construtivo “4 B” e não no “4 E”, como consta nos lançamentos tributários, bem como seja alterado o fator de obsolescência, nos termos da perícia contratada pela autora Sentença que julgou improcedente a demanda Reforma Necessidade de prova técnica, que concluiu pela existência de incorreções no padrão construtivo e no fator de obsolescência adotados pelo Fisco – Descabido enquadramento do imóvel, objeto das exações, no padrão “4 E”, nos termos do artigo 15 da Lei Municipal nº 10.235/86 e da Tabela V anexa à referida norma municipal Laudo pericial que evidenciou a predominância das características construtivas insertas no Padrão 4-D “, bem como fator de obsolescência diverso daquele pretendido por ambas as partes, o qua foi calculado ano a ano, de acordo com as conclusões das obras efetivadas no imóvel, em conformidade com o art. 16, “caput” e parágrafos, da Lei Municipal 10.235/86 Anulação dos lançamentos tributários Repetição do indébito à autora, correspondente à diferença entre os valores pagos de IPTU lançados com padrão construtivo e fator de obsolescência incorretos e aqueles que serão objeto de novo lançamento tributário Sucumbência recíproca Verba honorária devida pela Municipalidade sobre o proveito econômico obtido pela autora Autora que também sucumbiu quanto às suas pretensões (padrão construtivo “4 B” e fator de obsolescência diverso da perícia), devendo ser condenada ao pagamento de verba honorária em favor da Municipalidade, sobre o proveito econômico por ela obtido, tudo a ser apurado em liquidação de sentença Recurso parcialmente provido (Apelação nº 1056837-35.2019.8.26.0053, 14ª Câmara de Direito Público, RelªDesª Silvana Malandrino Mollo, j. 15.06.2023).
TRIBUTÁRIO APELAÇÃO AÇÃO DECLARATÓRIA IPTU EXERCÍCIO DE 2021
MUNICÍPIO DE SÃO PAULO – Sentença que julgou parcialmente procedente a ação Recurso interposto pela municipalidade. VALOR VENAL DO IMÓVEL. A teor do artigo 33 do Código Tributário Nacional, a base de cálculo do IPTU é o valor venal do imóvel – No Município de São Paulo, a forma de cálculo do valor venal dos imóveis está prevista na Lei Municipal nº 10.235/1986 Aferição que considera o padrão construtivo, a área e o fator de obsolescência, este calculado em função da idade do prédio Nos termos do artigo 14 da referida lei, as construções em ruínas não são computadas como área construída – Quanto ao fator de obsolescência, quando houver reforma substancial, a idade do imóvel será computada a partir da conclusão da reforma (artigo 16, § 1º, II da Lei Municipal nº 10.235/1986) – Decreto Municipal nº 52.884/2011 que classifica como substancial a reforma que implicar acréscimo superior a 50% da área edificada. A questão dos autos diz respeito ao lançamento do IPTU com relação ao exercício de 2021, incidente sobre o imóvel descrito na petição inicial, SQL nº 299.097.0014-8, sustentando a autora que houve equívoco quanto ao padrão construtivo e ao fator de obsolescência em que o imóvel foi enquadrado – No lançamento, o imóvel foi enquadrado no tipo 4, padrão “D” da Tabela V, anexa à Lei Municipal nº 10.235/1986. Por sua vez, a autora pleiteia o reenquadramento do imóvel ao tipo 4, padrão “B” da referida tabela, ou subsidiariamente ao padrão “C”, bem como com aplicação do fator de obsolescência de 0,71. Laudo pericial que demonstra a existência de incorreção quanto ao enquadramento do imóvel e ao fator de obsolescência aplicado. Nulidade do lançamento tributário que deve ser reconhecida Precedentes desse E. Tribunal de Justiça – Portanto, é devida a repetição do valor a maior recolhido pela autora, a ser devidamente apurado em fase de liquidação. HONORÁRIOS RECURSAIS Majoração nos termos do artigo 85, §11 do Código de Processo Civil POSSIBILIDADE Observância ao disposto nos §§ 2º a 6º do artigo 85, bem como aos limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do respectivo artigo Majoração em 1% Honorários que passam a corresponder a 11% do valor atualizado da causa (Apelação nº 1006955-02.2022.8.26.0053, 15ª Câmara de Direito Público, Rel Des Eurípedes Faim, j. 30.11.2023).
Pelo exposto, JULGO PROCEDENTE a pretensão inicial, o que faço com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para anular o lançamento do IPTU relativo ao exercício 2021.
Diante da sucumbência, a autora arcará com o pagamento de custas, despesas processuais, bem como honorários advocatícios fixados em 5% do valor dado à causa, atualizado, nos termos do artigo 85, § 3º, III, do CPC.
Oportunamente, se o caso, ao reexame necessário. P.I.C.
São Paulo, 22 de março de 2024.
Fonte: TJ/SP